Wohnungskündigung – was Vermieter und Mieter wissen müssen

Der Ausspruch einer Wohnungskündigung kann für die andere Partei schwerwiegende Folgen haben. Deshalb sollte eine Kündigung gut überlegt sein, egal ob Vermieter oder Mieter kündigt. Da eine Kündigung eine Vielzahl an rechtlichen Hürden mit sich bringen kann, sollte das Vorhaben gut geplant und vor allem rechtlich abgesichert sein.

Zunächst ist es wichtig, dass die Kündigungserklärung die erforderlichen Formvoraussetzungen erfüllt um überhaupt wirksam zu sein. Maßgeblich ist unter anderem, dass die Kündigung von der kündigenden Partei eigenhändig unterschrieben wurde. Weiterhin muss der Vermieter bei seiner Kündigung die Gründe die ihn zur Kündigung veranlasst haben nennen und darlegen. Die gängigsten Kündigungsgründe sind beispielsweise die Nichtzahlung der Miete oder ein Eigenbedarf des Vermieters. Dabei ist es sehr wichtig den Kündigungsgrund sorgfältig zu formulieren, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Die gesetzliche Kündigungsfrist sollte ebenfalls mit aufgenommen werden. Diese beträgt bei der Kündigung durch den Mieter 3 Monate und ist bei der Vermieterkündigung abhängig von der Mietdauer. Daneben gibt es auch die fristlose Kündigung. Hierbei kommt es oft zu Schwierigkeit, weil der Mieter so kurzfristig keine Wohnung finden kann.

Naht der Ablauf der Kündigungsfrist muss die Wohnung übergeben werden. Auch hierbei kann es zu Schwierigkeiten und Rechtsstreitigkeiten kommen, wenn beispielsweise der Vermieter vom Mieter verlangt die Wohnung vor Übergabe komplett zu renovieren. Ältere Mietverträge beinhalten noch sog. Schönheitsreparatur-/ Renovierungsklauseln, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam sind. Vor allem wenn vereinbart wurde, diese Arbeiten nur durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen, kann es hier um hohe Geldsummen gehen.

Nach Übergabe der Wohnung haben die Parteien nur eine relativ kurze Frist von 6 Monaten um eventuelle Schadensersatzansprüche die im Mietverhältnis wurzeln geltend zu machen.  Gleiches gilt auch für die Kautionsrückzahlung. Man geht davon aus, dass der Vermieter nach Ablauf der genannten Frist eventuelle Schäden geltend machen konnte und danach die Kaution zurückzahlen kann. Eine starre Frist für die Kautionsrückzahlung gibt es nicht.

Jederzeit kann es zu möglichen Komplikationen kommen, die eine gerichtliche Auseinandersetzung erforderlich machen. Schwierigkeiten können sich dann ergeben, wenn der Mieter beispielsweise keine neue Wohnung findet und auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausziehen kann. Grundsätzlich hat jeder Mieter das Recht Widerspruch gegen eine Kündigung einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Der Widerspruch muss 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist eingelegt werden und ist nur berechtigt, wenn sog. Härtegründe vorliegen, wie beispielsweise eine schwere Krankheit, hohes Alter, bevorstehende Prüfung, Schwangerschaft oder niedriges Einkommen.  Andererseits kann es zu Problemen führen, wenn der Vermieter die noch bewohnte Wohnung besichtigen lassen möchte. Hierbei muss ein angemessenes Verhältnis zwischen Notwendigkeit und Bedürfnissen des aktuellen Mieters gefunden werden. Schließlich gibt es die Möglichkeit Räumungsklage eizulegen, falls ein Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist und Aufforderung zur Räumung die Wohnung nicht verlässt. Hier kann es ebenfalls sein, dass einer der Härtegründe für den Mieter vorliegt. Das Gericht muss hier einen entsprechend angemessenen Ausgleich zwischen den Ansprüchen der Parteien finden.

Aufgrund der vielen möglichen Streitpunkte bei der Beendigung eines Mietverhältnisses, sollte man im Zeitpunkt des Entschlusses sein Mietverhältnis zu kündigen, eine mögliche gerichtliche Auseinandersetzung im Blick haben. Damit diese positiv verläuft, sollte man alle relevanten Ereignisse dokumentieren und den Mietvertrag, sowie andere wichtige Dokumente vorbereiten.

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Julika Graf